רכישת נכס מקרקעין זהו עסק מורכב ולא פשוט. שיקולים רבים צריכים לבוא בחשבון וסך הפעולות הנדרשות עלולות לבלבל ולפעמים אף להטעות. כדי לחסוך עוגמת נפש עתידית והפסדים כספיים גדולים, כצעד ראשון חשוב לפנות לשמאי מקרקעין פרטי שיבצע הערכת שווי הנכס. אין ספק ששמאות מקדימה היא המרכזית מבין הדברים אותם צריך לקחת בחשבון עוד בטרם נחתם הסכם המכר.
למה כדאי לבצע הערכת שווי לנכס לפני חתימת הסכם?
אומרים שידע הוא כח. כאשר אנחנו יודעים מהו שוויו האמיתי של הנכס לפני המכירה, אנחנו יכולים באמצעותו לבדוק את גובה הטלת המיסים העתידיים כמו מס שבח והיטלי השבחה. לאחר שתהיה לנו הערכת שווי וחישוב המיסים נוכל לקבל באופן בהיר וברור את מחירו הראלי של הנכס, שמאי מקרקעין מקצועי יידע להציג לכם דו"ח מפורט על הערכת שווי מדויק של הנכס.
אז מה חשוב לבדוק?
קודם כל חשוב לעשות סקר מחירים מקיף בסביבת הנכס. לעיתים המחיר אותו דורש המוכר לא דומה למחיר נכסים בעלי מאפיינים דומים באותו אזור. הסיבה לכך יכולה בין השאר להוביל לבדיקת כדאיות הנכס עבור הרוכש.
כדי לוודא שאין בנכס חריגות בנייה שעלולות לפגוע במכירת הנכס בעתיד, לצמצם את אפשרויות המימון, או חלילה להגיע למצב של קנסות או הריסה, יש לערוך בדיקה פיזית של הבינוי הקיים בנכס והתאמתו לבינוי המאושר בהיתרי הבנייה.
לעיתים קיימות בנכס זכויות בנייה שאינם מדווחות או ידועות למוכר מסיבות שונות. במקרה כזה כדאי לבדוק האם קיימים בנכס אחוזי בניה שעדיין לא נוצלו ובמקביל כדי להעלות את הסיכוי לכך ששווי הנכס יעלה, מומלץ לבדוק גם את אחוזי הזכויות שכן נוצלו.
יש לבדוק שהנכס הרשום על שם בעליו בטאבו או ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) נקי משעבודים, עיקולים, הפקעות והערות מגבילות וכמובן לוודא שהנכס אכן משמש לייעודו המקורי. אם נניח הנכס מוגדר כדירה אבל למעשה הוא משמש כחנות זה עלול לגרור קנסות, או במקרים רבים גם בעיות במשכון הנכס.
כדי לוודא שלא מתוכננים שינויים שעשויים לפגוע בעתיד בשוויו של הנכס או באיכות החיים של הרוכש, שמאי המקרקעין יבדוק את המידע התכנוני בקרבת הנכס כמו התב"עות החלות בסביבתו הקרובה בעזרת מחלקת ההנדסה של הועדות המקומיות.
