ברכות. הגעתם להחלטה המצוינת לרכוש דירה. התלבטתם רבות, שקללתם סיכונים וסיכויים, הודעתם לחברים ולמשפחה ועכשיו אתם נכונים לסגור את עסקת חייכם. מעולה. רגע לפני שאתם חותמים על העסקה הכלכלית הגדולה שלכם, כדאי להתייעץ עם שמאי מקרקעין מוסמך שייבחן עבורכם את שווי הנכס, אך לא פחות חשוב מזה הוא יבדוק עבורכם את כדאיות העסקה והיתכנותן של הסכנות הצפויות בה.
כשאתם רוכשים דירה אתם מציינים נקודת פתיחה חשובה מאד בחייכם. ההתרגשות, התסכול והאילוצים שתחוו בדרך עלולים להציב אתכם בפני פרשת דרכים ובמקרים מסוימים אף לגרור אתכם לפעולות מוטעות. זה יכול להתחיל מבחירת דירה שאהבתם במיוחד אך לאחר בדיקה הסתבר שהיא אינה מחולקת נכון בטאבו, או תוכנית אדריכלית שהשקעתם בה מחשבה רבה ואולי גם כסף כשתוך כדי העבודה אתם נתקלים במושג חדש לחלוטין עבורכם המצריך אישורים או חתימות כמו 'הייתר בניה' או 'השבחה' שמעכב לכם את התקדמות העבודה. זו הסיבה לחשיבותם של שירותי שמאות המקרקעין הפרטי. מתפקידו של השמאי לבדוק את הנכס באופן מקיף. מרישומי הנכס ברשם המקרקעין, עובר דרך בדיקת זכויות וכלה בהערכת שווי הנכס ללא מטרות בנקאיות. השמאי הפרטי, הוא השמאי הפרטי שלך. הוא עובד למענך ומתפקידו להציף תקלות שלא תמיד ניתן לראותן על פני השטח כשבמקרים רבים הוא "יציל" אותך מחתימה על עסקה שאינה כדאית.
כדי לחסוך לכם זמן ריכזנו עבורכם מספר שאלות נפוצות וביקשנו ממומחי שמאות המקרקעין שלנו לענות עליהן.
מדוע חשוב לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין לפני חתימה על הסכם הרכישה?
בד"כ אנשים טועים ומשיקולי תקציב הם מעדיפים לוותר על שירותיו של שמאי מקרקעין פרטי, שהרי ממילא יהיה עליהם לשלם בנפרד לשמאי המקרקעין של הבנק כשהם יפנו בבקשה לקבלת משכנתא. אך כאמור זוהי טעות. כשם שישנה דרך ארוכה שהיא קצרה כך במקרה הזה זו הדרך היקרה אך החסכונית. מתפקידו של שמאי הבנק להעריך את שווי הנכס בלבד. השמאי אינו בודק באופן מקיף את הנכס ואין זה מתפקידו להציף בפני הרוכש את הסיכונים העלולים להתקיים בעסקה. זהו תפקידו של שמאי המקרקעין הפרטי שיחסוך לכם כספים מיותרים ועגמת נפש.
מה השמאי הפרטי בודק לגבי הנכס?
מעבר לבדיקת שווי הנכס, השמאי יבדוק את היתרי בניה. לעיתים הנכס אינו תואם להיתר שהופק על ידי הוועדה המקומית ולכן הוא יוודא את חוקיות הדייר. לצורך הדוגמא, יכול לקרות מצב שבו אדם בטוח שהוא קנה דירה מגורים, הוא מתכוון להשכיר אותה ולהנות מתשואתה הגבוהה, אך מבדיקת היתר הבניה מתברר שלמעשה הנכס מוגדר כחנות. במקרה כזה כדבר ראשון מרבית הבנקים לא יהיו מוכנים לשעבד את הנכס במסגרת משכנתא, ובכל מקרה על הרוכש יהיה לשלם מיסוי עירוני וממשלתי קבוע הנדרש בחוק מבעלי חנויות. שמאי הבנק אינו מחויב לבדוק את היתרי הבניה בדירות סטנדרטיות, המוגדרות כדירות בקומות אמצעיות, כך שיתכן מצב בו הקונה, שהשקיע את מיטב כספו ואף מעבר לזה, לא יידע שהנכס בעייתי עד היום בו ירצה למכור את הנכס בעצמו. בשלב הזה שמאי הבנק לא יזכור מקיומו והוא יאלץ להתמודד לבדו עם ההשלכות.
דבר נוסף אותו בודק השמאי הפרטי הוא תשריט הבית המשותף המופקד בטאבו. לכל דירה שנרשמה כבית משותף יש גוש חלקה ותת חלקה שתפקידם לזהות את מיקמו המדויק של הנכס. ישנם מצבים בהם קיימת טעות בין סימון תת החלקה בתשריט הבית המשותף ובין הסימון בנסח הטאבו המופקד בעירייה. במקרה כזה יכול להיווצר מצב שהרוכש בטוח שהוא קנה בית מסוים אך למעשה הוא רכש את הבית הלא נכון. מתפקידו של השמאי הפרטי לבדוק את תיאום המיקומים בתשריט הבית המשותף ובטאבו לפני שנחתמת העסקה בין הלקוח שלו ובין המוכר.
בתוך כך מתפקידו של השמאי לבדוק את התב"ע – "תכנית בניין עיר". באחריותה של תוכנית זו לשמור על זכויות הבניה וייעוד הקרקע. יכול לקרות מצב שבו מבנה ותיק שנבנה כחוק על פי היתר בניה תקין לחלוטין, במהלך השנים קיבל אישור תב"ע חדשה שלמעשה מפקיעה את שטח החלקה. במצב כזה צריך להרוס את המבנה ובעצם הקונה, כשאין לו דרך לדעת זאת מראש, עומד בפני רכישת נכס שמיועד להפקעה. דבר כזה יכול לקרות ללקוחות הרוכשים בתים בסמיכות לתכנון של רכבת קלה, מטרו, הרחבות כבישים ייעודיים, או תוכניות הרחבה שונות שנחתמו במשרדי העיריה בין מהנדסי כבישים ובעלי השטח בלי שהובאו לידיעתו של הרוכש הפשוט. ללא בדיקה מעמיקה של התב"ע המתבצעת ע"י שמאי מקרקעין פרטי, לא תוכלו לדעת על עצם קיומה של ההפקעה באם קיימת.
אילו פרמטרים נכנסים לתמונה בעת כתיבת השומה?
כאמור יש מגוון רחב של נושאים לבדיקה. במהלך הכנת השומה, על השמאי לבחון בין השאר את נסח הטאבו, את אישורי הזכויות השונות של הנכס כמו זכויות המימוש או הבנייה, את תשריט הבית המשותף הרשום בפנקס הבתים המשותפים כדי לוודא שמיקום הנכס רשום כפי שמצוין בטאבו, את המצב התכנוני ומצב האישורים הקיימים בנכס, את מצבו הפיזי והתחזוקתי למניעת נזקים עתידיים צפויים יותר ופחות ועוד מגוון בדיקות המשתנות מנכס לנכס. בנוסף, השמאי יבחן ויאפיין את סביבת הנכס כאשר בשלב הסופי הוא יבצע סקר עלויות מקיף במאגרי המידע השונים על סמך מאפייני הנכס כדי לקבוע את שוויו.
מהם התנאים לבחירת שמאי מקרקעין מקצועי ואיכותי?
אין ספק שהדבר החשוב ביותר הוא איכות המשרד מבחינת זמינות, גמישות ונכונות הצוות ללוות את הלקוח יד ביד, צעד אחר צעד. כשאדם מקבל החלטה לרכוש נכס, מעבר לשלל החלומות והתכנונים, הוא נכנס לתהליך אדמיניסטרטיבי לא פשוט. אם זה פגישות עם אנשי מקצוע עבור טיפול בנושאים שאינו מונח בהם, חתימה על מסמכים רבים כמו משכנתא, היתרים וזכויות, בדיקת אישורים קריטיים וכיוצא בזה. הרוכש נדרש לקבל החלטות משמעותיות רבות בזו אחר זה כשבראשו הכל הופך לבלגן אחד גדול. במקרה הטוב הבלגן מונח בצורת ערמת דפים שונים ומשונים על שולחנו ובמקרה הפחות טוב הוא מתרוצץ בין המשרדים בניסיון ללקט את שלל האישורים והרישומים הנדרשים. במקרים כאלה כל שדרוש לרוכש הוא לווי של שמאי מקצועי שיסדר לו את הראש והניירת בכל זמן שיידרש לו. מתפקידו של השמאי הפרטי לספק ללקוח את שלל הבדיקות, הפתרונות והאישורים הנדרשים תוך מתן הידיעה הברורה כי הלקוח נתון "בידיים טובות" הדורשות בטובתו בלבד ובהצלחתה המקסימלית של העסקה.
