אתם אנשים שלא מתפשרים. בזה אין ספק. בית בנוי בהשראת אדם אחר זו ירידה ברמה מבחינתכם. גם אם אתם שוכרים בעלי מקצוע כמו אדריכל, מעצב פנים או מפקח בנייה, עדיין חשובה לכם טביעת העין והגשמת החלום הפרטי שלכם. אנחנו בעד כמובן!
אך עם זאת חשוב לזכור, אמנם כאב הראש העיקרי נמצא בתכנון הבית אך הבסיס לכל זה, ללא ספק, זו ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. נטילת משכנתא לבנייה עצמית מצריכה בדיקה מעמיקה של שלל הפרמטרים, אחריות רבה ותכנית מסודרת שתעניק עבורכם ועבור השותפים בבנייה, ביטחון.
במה שונה משכנתא לבנייה עצמאית ממשכנתא רגילה?
ראשית, אחוזי המימון שמקבלים עבור בנייה עצמית יהיו עד 75% מעלות הבנייה + שווי הקרקע, וללא התחשבות ברווח יזמי. בניגוד לדירות מוכנות שבהם אחוז המימון הוא עד 75% משווי הדירה כיחידה גמורה.
גם הגורם שמקבל את הכסף במקרה זה יהיה שונה. אם בקניה מי שמקבל את הכסף יהיה הצד המוכר או הקבלן,
במקרה של בניה, הכסף מגיע ישירות אליך ואתה מעביר אותו ממך אל הגורמים השונים.
בנוסף מכיוון שבקניה הכסף הולך אל הצד המוכר ולא קיימת אפשרות להשתמש בכסף להוצאות נוספות,
במקרה של בניה, במידה והעלות הייתה נמוכה מסכום ההלוואה, ניתן יהיה להשתמש בסכום הנותר לצורך רכישות לבית כמו ריהוט, מזגן ופרודוקטים הכרחיים נוספים.
מהו הזמן הנכון לנטילת משכנתא לבנייה?
מכיוון שהמשכנתא עומדת ללוות אותך ב-25 שנים הבאות (בערך), חשוב ביותר לבצע תכנון נכון המתחשב בגורמים הרבים שבגינם נדרשתם למימון הבנק, אם זה הוצאות הבניה ה"יבשות", אם זה ההוצאות ה"בלתי צפויות" הקיימות בכל פרויקט בנייה מכל סוג שהוא, או הוצאות מזדמנות שלא חשבתם עליהם קודם.
בונים רבים רואים לנכון את זמן לקחת את המשכנתא כאשר מתעורר הצורך בכסף מיידי. לרוב, זה כבר יקרה בשלב של לאחר יציקת היסודות
כשהבית כבר מתוכנן ברובו, בעלי המקצוע נבחרו ועבודת הבניה כבר בשיא התהליך. גישה כזו אינה נכונה ועלולה לגרור חלילה אי מתן אישור למשכנתא. אם זה בשל תכנון לא נכון המתבסס על שווי אוטומטי מוטעה המתחשב בערך עצמי של הנכס טרם בחינתו של שמאי הבנק, שעלול להעריך את שוויו נמוך מהצפוי, או בגין חוסר התחשבות בעבר הבנקאי שלעתים בעייתי ודורש טיפול נקודתי או במקרים אחרים מצריך בירוקרטיה מעייפת.
אם כן הזמן הנכון ביותר לתכנון בניית הבית יהיה כשכבר הצלחתם לערוך תקציב ברור המתחשב בסיכונים ובתוספות. בשלב זה אנו נמליץ להוציא מהבנק אישור עקרוני של המסגרת אותה מוכן הבנק לתת בהתחשב בהכנסות. ולעדכן את האישור שוב כאשר אתם זקוקים לכסף בטווח הקרוב.
כמובן שגם במידה והוצאתם אישור עקרוני מבנק מסוים, אין זה מונע מכם להמשיך לשאת ולתת בין שאר הבנקים לקבלת משכנתא בתנאים הטובים ביותר עבורכם. למטרה זו אנו נמליץ להיפגש עם יועץ משכנתאות פרטי עוד בשלב התכנון המוקדם שיוכל לבצע עבורכם את שלל השקלולים הנדרשים, הבירוקרטיה, האישורים והמשא ומתן.
